Oltre al prezzo degli immobili in Croazia, che è determinato dal venditore, l'acquirente deve essere consapevole che, al momento dell'acquisto di un appartamento o di una casa, ci sono potenzialmente altri costi da sostenere. Di solito questi costi variano dal 5 all'8% e dipendono da diversi fattori.
L'imposta sul trasferimento degli immobili è quasi certamente un costo aggiuntivo, a meno che non stiate acquistando un edificio nuovo in Croazia. La maggior parte degli acquirenti di immobili per vacanze si avvale dei servizi degli agenti immobiliari, in quanto di solito non vive nel luogo in cui si trova l'immobile e non conosce la zona. Il servizio di mediazione richiesto dalle agenzie è pari al 3% + IVA.
Per controllare l'intera documentazione dell'immobile, i clienti possono rivolgersi a un avvocato e/o a un notaio che definiscono liberamente i prezzi dei loro servizi. Tuttavia, è prassi comune che gli avvocati chiedano un compenso per i loro servizi pari all'1% + IVA del valore dell'immobile. I costi standard di un notaio non sono così elevati come nella maggior parte dei Paesi europei, considerando che in Croazia è consuetudine che il notaio certifichi solo la firma della parte e non l'intero contenuto del contratto di acquisto immobiliare. Per saperne di più sui costi di acquisto e vendita di immobili in Croazia, si veda la tabella seguente.

Imposta sulle vendite immobiliari in Croazia 3% o 0%

L'imposta sulle vendite immobiliari in Croazia ammonta al 3% e viene pagata dall'acquirente di immobili - il compratore, indipendentemente dal fatto che sia un cittadino croato o straniero. L'acquirente non è più tenuto a segnalare la vendita all'ufficio delle imposte come avveniva in passato, ma lo fa il notaio al momento della certificazione del contratto di vendita.
In pratica, l'amministrazione fiscale invia la decisione sulla determinazione dell'imposta sulle vendite immobiliari al domicilio del cliente con l'importo esatto e le informazioni per il pagamento, di solito 15-30 giorni dopo la data di certificazione del contratto di vendita. L'imposta sulle vendite immobiliari deve essere pagata entro 15 giorni dalla data di ricezione della decisione sulla determinazione dell'imposta sulle vendite immobiliari.
Gli immobili venduti da una società (o meno spesso da una persona) che sono soggetti all'imposta sul valore aggiunto (IVA) sono tassati con l'IVA. In questo caso, non c'è l'imposta sulle vendite immobiliari del 3%, perché l'IVA del 25% è già inclusa nel prezzo di acquisto. Se l'acquirente utilizzerà l'immobile acquistato per scopi commerciali (ad esempio, affitto turistico), è possibile rimborsare l'IVA.
 

Commissione d'agenzia per l'acquisto di un appartamento o di una casa

La commissione d'agenzia abituale per l'acquisto di un appartamento o di una casa in Croazia è del 3% + IVA. La commissione di agenzia viene stipulata con l'agenzia immobiliare sulla base di un contratto di intermediazione che viene concluso al momento della visione degli immobili. L'acquirente si impegna a pagare la commissione di intermediazione nel caso in cui l'acquisto venga realizzato tramite il Contratto di intermediazione che sottoscrive con l'agenzia immobiliare. Nel caso in cui il cliente non acquisti l'immobile presentatogli, non è tenuto a pagare all'agenzia una commissione di intermediazione.
 

Spese legali

I servizi legali, cioè i servizi di un avvocato, ammontano di solito all'1% + IVA. A seconda della complessità e della durata del lavoro, l'importo può essere inferiore o superiore. L'avvocato verifica l'intero stato dell'immobile, nonché la documentazione relativa all'immobile. La documentazione di base che viene controllata è un estratto del registro fondiario (certificato di proprietà), il permesso di costruzione e di utilizzo (se si tratta di un edificio), il certificato energetico e le informazioni sull'ubicazione (per i terreni).
Se è necessario soddisfare alcune condizioni prima di concludere il contratto di vendita principale, l'avvocato redige il contratto preliminare di vendita di un immobile, e se tutto è pronto per l'intera vendita, l'avvocato redige immediatamente il contratto di vendita principale dopo aver controllato la documentazione.
Se state acquistando un immobile con l'aiuto di un'agenzia immobiliare in Croazia, prima di decidere di assumere un vostro avvocato per controllare la documentazione e gestire il processo legale della vendita, verificate se l'agenzia incaricata ha un proprio avvocato. In questo caso, l'agenzia vi fornirà l'aiuto del suo avvocato e redigerà un Contratto preliminare di acquisto / Contratto di acquisto. Ciò significa che, in questo caso, non dovranno pagare gli onorari dell'avvocato, che normalmente ammontano all'1% + IVA. Per ulteriori informazioni sul processo di compravendita, è possibile consultare il sito.
 

Spese notarili per l'acquisto di un appartamento o di una casa e spese giudiziarie

In un processo di vendita standard in cui vengono verificate le firme delle parti, i costi del notaio per l'acquisto di un appartamento o di una casa, così come i costi delle spese giudiziarie per la pre-registrazione e la registrazione dei diritti del proprietario, raramente superano l'importo di circa 200 euro. Nel caso in cui le parti concordino un processo che preveda il deposito di denaro o documenti presso un notaio, il prezzo viene determinato prima del processo stesso, a seconda dell'importo del prezzo di acquisto e del periodo di deposito. Le date e i costi esatti dell'intero processo condotto da un notaio sono solitamente concordati e pagati dalla parte che ha richiesto tale processo.
Quanto sopra si applica all'acquisto di immobili in Croazia con fondi pronti. Nel caso in cui vogliate finanziare l'acquisto di un immobile con un prestito bancario, avrete dei costi aggiuntivi. Oltre alla valutazione dell'immobile da parte di un perito immobiliare autorizzato e ai costi di approvazione del mutuo, dovrete contare anche sul costo obbligatorio dell'assicurazione immobiliare e sulle spese di stipula del contratto presso un notaio. Il costo della formalizzazione del contratto dipende in larga misura dal prezzo dell'immobile, da circa 300 euro in su.
 

Altri costi di acquisto di immobili

Se siete cittadini stranieri e non avete un numero di identificazione personale croato (OIB), potreste avere il costo di ottenere tale numero nel caso in cui non vogliate ottenerlo voi stessi presso l'amministrazione fiscale competente. Inoltre, se volete leggere contratti e documentazione nella vostra lingua, potete contare su costi di traduzione che dipendono dalla lunghezza del testo. I costi di traduzione dei contratti standard e dei contratti di compravendita immobiliare nella pratica non superano i 300 euro.
 

Come si calcolano i costi per l'acquisto di un appartamento o di una casa?

Per rendere più facile immaginare come si presenta nella pratica il calcolo dei costi di acquisto e vendita di un immobile, abbiamo preparato per voi due esempi di calcolo. Uno di questi è un esempio che elenca i costi per l'acquisto di una casa a Opatija da una persona, e un altro che elenca i costi per l'acquisto di un appartamento in un nuovo edificio a Rovinj.

CALCOLO DEI COSTI DI ACQUISTO E VENDITA DI IMMOBILI - ESEMPIO DI UNA CASA A OPATIJA (il venditore è una persona fisica)
PREZZO DELLA PROPRIETÀ: EUR 940.000
IMPOSTA SULLE VENDITE IMMOBILIARI 3% : EUR 28.200
COMMISSIONE INTERMEDIARIO AGENZIA 3% + IVA = 3,75%: 35.250 EUR
ONORARI DELL'AVVOCATO CIRCA 1% + IVA (NON OBBLIGATORIO): 11.750 EUR
SPESE NOTARILI E GIUDIZIARIE: 200 EUR
COSTI TOTALI = 75.400 EURO
INVESTIMENTO TOTALE = 1.015.400 EURO

CALCOLO DEI COSTI DI ACQUISTO E VENDITA DI IMMOBILI - ESEMPIO UN APPARTAMENTO IN UN EDIFICIO NUOVO A ROVINJ (il venditore è una società)
PREZZO DELL'IMMOBILE IVA inclusa: 620.000 EUR
COMMISSIONE INTERMEDIARIO AGENZIA 3% + IVA = 3,75%: 23.250 EUR
ONORARIO DELL'AVVOCATO CIRCA 1% + IVA (NON OBBLIGATORIO): EUR 7.750
SPESE NOTARILI E GIUDIZIARIE: 200 EUR
COSTI TOTALI = 3 1.200 EUR
INVESTIMENTO TOTALE = 651,2 00 EUR

Come abbiamo già detto in precedenza, i costi aggiuntivi menzionati per l'acquisto di un appartamento o di una casa possono variare da vendita a vendita, a seconda dello status fiscale, della complessità del processo stesso e dell'eventuale necessità di risolvere alcuni documenti e garantire così un acquisto sicuro.
Per tutte le informazioni e i chiarimenti relativi ai costi aggiuntivi per l'acquisto di immobili in Croazia, contattateci all'indirizzo [email protected] o al numero +385994440660.