Probabilmente avete pensato di acquistare un immobile in Croazia già da qualche tempo, e quasi certamente avete visitato molti siti web sulla Croazia, studiato annunci immobiliari, sognato la vostra posizione perfetta, confrontato i prezzi, e raccolto informazioni dai vostri amici e conoscenti. Per iniziare il processo di acquisto di proprietà, bisogna agire, ed ora è il momento di trasformare la vostra immaginazione in realtà e di andare avanti. Il processo di ricerca e selezione di un immobile è abbastanza simile in tutto il mondo, mentre il processo di compravendita, il trasferimento della proprietà all'acquirente e le abitudini variano molto da paese a paese, anche solo tra quelli membri dell'UE. Quindi, che cosa è necessario per acquistare un immobile in Croazia, quali sono le procedure e quali passi devono essere fatti?

1. RESTRINGERE LA SCELTA

Senza questo passo potreste non comprare mai un immobile, anche se lo desiderate davvero. In Croazia, ci sono molti immobili disponibili in vendita e numerose belle località, quindi è del tutto comprensibile che sia difficile fare la scelta giusta. Prima di fare qualsiasi passo concreto nella ricerca di un immobile, è altamente consigliabile considerare ciò che si cerca veramente. Quindi, chiedetevi se volete che il vostro futuro immobile sia facilmente accessibile, moderno o tradizionale, vicino al mare o con vista sul mare, ecc, o se preferite la privacy e il comfort della vostra casa più che la facilità di ottenere il vostro appartamento. Quali località vi piacciono - Dalmazia, Istria, Quarnero, le isole, Crikvenica, Opatija?
Devi solo restringere le tue scelte; altrimenti potresti perderti e cercare il tuo immobile perfetto per anni. E il tempo passa così in fretta, giusto?
 

2. PROCESSO DI BUDGETING

Prima di iniziare la ricerca di immobili, è importante valutare accuratamente la vostra situazione finanziaria - quanti soldi siete disposti a investire in immobili, in quanto tempo potete gestire il vostro denaro ed eventualmente esaminare la possibilità di prendere in prestito i fondi dalla banca. Negli ultimi anni le banche croate hanno cominciato a concedere mutui ipotecari a cittadini stranieri, quindi esiste anche questa possibilità di finanziamento. Quando si determina quanto denaro si abbia a disposizione per l'acquisto di un immobile, qbisogna tenere presente che questo influenzerà significativamente il processo di ricerca.

3. CONDIZIONI E ORGANIZZAZIONE DELLE VISITE IMMOBILIARI

Anche se è possibile cercare un immobile da soli, a causa della mancanza di tempo e la necessità di una guida professionale attraverso il processo di acquisto e di vendita, la maggior parte delle persone sia affidano agli agenti immobiliari. Proprio come avete scelto la posizione e il tipo di immobile, anche qui potete e dovete scegliere, perché ci sono numerose agenzie immobiliari in Croazia. Quando si sceglie un'agenzia, ogni acquirente ha i propri criteri; scegliendo la giusta agenzia immobiliare, la vostra ricerca di immobili sarà un'esperienza piacevole. La comunicazione trasparente è estremamente importante; l'acquirente e l'agente immobiliare determinano le aspettative dell'acquirente, le condizioni della ricerca dell'immobile, le tariffe dell'agenzia immobiliare, definiscono le scadenze e i passi successivi.
 

4. VISITA GUIDATA DELL'IMMOBILE

Se avete superato bene i tre passi precedenti, questa fase del processo di acquisto di un immobile dovrebbe essere divertente. Le proprietà che state visitando dovrebbero essere in linea con le vostre aspettative, nei luoghi che preferite e nel rispetto del budget. Anche qui l'importanza della comunicazione va menzionata. È molto importante che il vostro agente immobiliare conosca le vostre aspettative e le vostre impressioni sulla proprietà, in modo che possa avviare in tempo le trattative con il venditore se siete veramente interessati all'acquisto o ottenere ulteriori informazioni che lo aiutino nella ricerca della proprietà.
 

5. OFFERTA E NEGOZIAZIONE

Ora che avete trovato una proprietà che vi piace, è comune offrire una somma per essa al venditore. Questo è ciò che un agente immobiliare fa per voi, naturalmente. Comprensibilmente, gli acquirenti spesso non sono sicuri del prezzo da offrire. A volte si può ottenere un prezzo significativamente più basso di quello pubblicizzato, e a volte i venditori non vogliono abbassare il prezzo nemmeno di 1 EURO. Quindi, la decisione su quanto offrire spetta a voi, e spetta all'agente immobiliare negoziare con il venditore e cercare di raggiungere una situazione win-win.
 

6. ACCONTO

Quando il prezzo di acquisto è stato concordato con il venditore, è richiesto un acconto. Serve come garanzia per entrambe le parti. Per l'acquirente, significa che il venditore non venderà la proprietà a qualcun altro e per il venditore che ha un vero acquirente. Se non c'è un intermediario, la modalità di pagamento della caparra viene concordata direttamente tra le parti o con l'agenzia immobiliare, con il consenso sia del venditore che dell'acquirente. Quando si versa l'acconto, è importante tener conto delle scadenze immobiliari che devono essere rispettate. Se ci sono dei presupposti che devono essere soddisfatti prima di concludere il contratto principale di acquisto immobiliare, si deve concordare il termine per la conclusione del precontratto, e se tali presupposti non esistono, è necessario definire il termine per la conclusione del contratto principale. È prassi comunemente accettata che, se l'acquirente si ritira dal precontratto/contratto entro il periodo di tempo definito, perde l'acconto. Se il venditore si ritira dal precontratto/contratto entro il periodo di tempo definito, è obbligato a restituire all'acquirente il doppio dell' acconto.
 

7. PRECONTRATTO DI VENDITA DI BENI IMMOBILI

Se c'è una precondizione per concludere il contratto principale di acquisto immobiliare, l'acquirente e il venditore firmano un pre-contratto. Le precondizioni di cui sopra possono includere l'ottenimento della documentazione necessaria, i permessi, la lettera di intenti di una banca, il prestito di fondi da una banca da parte dell'acquirente, ecc. Il pre-contratto di acquisto immobiliare definisce chiaramente le precondizioni e il termine per la conclusione del contratto principale. Se l'acquirente e il venditore sono immediatamente pronti a concludere il contratto principale di acquisto immobiliare, cioè se non c'è bisogno di soddisfare alcune precondizioni, questo passo viene saltato.
 

8. CONTRATTO DI VENDITA IMMOBILIARE

Il contratto di vendita immobiliare definisce il ritmo di pagamento del prezzo d'acquisto, il momento della presa di possesso dell'immobile, la garanzia del venditore, ecc. Se l'intero prezzo d'acquisto viene pagato al venditore al momento della conclusione del contratto, il contratto deve contenere anche la clausola di autorizzazione alla registrazione della proprietà (dichiarazione tabellare - 9). Il contratto di vendita immobiliare deve essere certificato da un notaio. La pratica comune è che sia l'acquirente che il venditore certifichino le loro firme sul contratto; il contratto è anche valido se solo il venditore certifica la sua firma. Se l'acquirente è una persona straniera, la condizione preliminare per concludere il contratto di vendita immobiliare è che abbia un Numero di Identità Personale (OIB), che può essere ottenuto dall'Amministrazione Fiscale competente; l'acquirente può anche chiedere aiuto al suo agente immobiliare.
 

9. DICHIARAZIONE TABELLARE E REGISTRAZIONE DEL TITOLO NEL REGISTRO FONDIARIO

La dichiarazione tabellare è un documento con il quale il venditore dichiara che l'immobile è stato pagato per intero e che permette la registrazione dei diritti di proprietà nei libri fondiari all'acquirente. Se l'acquirente ha adempiuto ai suoi obblighi in modo corretto, cioè ha pagato il prezzo concordato, il venditore è obbligato a rilasciare una dichiarazione tabellare. La dichiarazione tabellare deve essere autenticata. Dopo che l'acquirente riceve la dichiarazione tabellare dal venditore, può presentare una richiesta al tribunale competente (registro fondiario) per la registrazione della proprietà di un immobile a suo nome. Se la vendita è fatta attraverso un intermediario, questo processo è di solito fatto da un'agenzia o un avvocato autorizzato.
 

10. PRESA DI POSSESSO DELLA PROPRIETÀ - ACQUISIZIONE DELLA PROPRIETÀ

In pratica, l'acquirente prende possesso della proprietà dopo che il venditore gli ha pagato l'intero prezzo d'acquisto. In quel momento, si assume tutti gli obblighi relativi all'uso della proprietà - utenze, tasse, ecc. Inoltre, è il momento in cui l'acquirente riceve le chiavi della sua nuova proprietà. La presa in consegna della proprietà è di solito assistita da un agente immobiliare.
 

11. TRASFERIMENTO DELL'OBBLIGO DI PAGARE LE UTENZE AL NUOVO PROPRIETARIO

Le formalità di trasferimento di tutte le utenze: elettricità, acqua, gas, tasse di servizio, raccolta rifiuti, ecc, sono trasferite al nuovo proprietario dell'immobile. Se l'acquirente ha acquistato la proprietà attraverso l'agenzia immobiliare come intermediario, il trasferimento può essere fatto con l'aiuto dell'agenzia, con la procura data dall'acquirente.
 

12. GODERSI UNA NUOVA PROPRIETÀ

Speriamo che questa sia la fase più lunga e felice. La Croazia è un posto fantastico per vivere e rilassarsi. Siamo sempre felici di vedere quanto i nostri clienti si godano le loro nuove proprietà, e vi auguriamo lo stesso.
Si prega di notare che il processo di cui sopra è un processo standard di acquisto di proprietà in Croazia. Tuttavia, può essere un po' diverso, più lungo o più breve, con ulteriori passaggi intermedi, a seconda delle specifiche della situazione e della proprietà e la documentazione, le aspettative delle parti e simili. È definito da una buona coordinazione e rispetto reciproco di entrambe le parti, con o senza un'agenzia immobiliare come mediatore. Se non siete esperti nella compravendita di immobili, il nostro consiglio è di assumere un mediatore o almeno un avvocato per garantire un acquisto sicuro. L'acquisto diretto può risultare in un successo per tutte le parti, ma a volte può essere rischioso.

Vi auguriamo un acquisto sicuro e tanti bei giorni trascorsi nella vostra nuova proprietà.

La squadra di Euro Immobilien

Autore: Mateja Bogdanić